Приватизация жилплощади общежития
Юристом ЮК «ИСТИНА» было успешно проведено большое дело по отстаиванию права проживания в общежитии, возврате общежития в муниципальную собственность и, затем, приватизация жилой собственности. Юристу пришлось отстаивать права около 200 семей, проживающих в общежитии Пролетарского района г. Ростова-на-Дону.
Дело в том, что общежитие, где при банкротстве юридического лица ***, здания (около 200 комнат) 2 корпуса общежития были проданы вместе с проживающими в них людьми частному лицу.
Сразу же частное лицо подало в суд с исками о выселении людей и взыскании коммунальных платежей. Множество этих исков были полностью отбиты в Мировом суде. Таким образом, благодаря грамотной и оперативной работе юриста ЮК «ИСТИНА», признали право проживания граждан, отбили коммунальные платежи. Далее следовал иск о возврате общежития в муниципальную собственность. Здание вернули в муниципальную собственность.
Затем в судебном порядке были приватизированы порядка 60 квартир в 2-х корпусах. Соответственно, было проведено порядка 60 дел о приватизации в Пролетарском суде. В итоге люди не только отстояли право проживания в квартирах, но и получили законное право собственности.
Решение
Именем Российской Федерации
10 июня 2015 года
Пролетарский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи М И.Н.
при секретаре Д Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М ЛЭ к Администрации Пролетарского района г. Ростов-на-Дону, МУ «Дирекции муниципального имущества и благоустройства» Пролетарского района г. Ростов-на-Дону о признании права собственности
Установил:
В суд обратились МЛЭ с иском к Администрации Пролетарского района г. Ростов-на-Дону, МУ «Дирекции муниципального имущества и благоустройства» Пролетарского района г. Ростов-на-Дону о признании права собственности в связи с отказом приватизации жилого помещения, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Истец проживает с дочерью в здании общежития ОАО СУ — № по <адрес> в <адрес>, в котором они занимают жилую комнату № №, которая была предоставлена ей в 1999 год, как работнику Треста № по его ходатайству №
По решению Арбитражного суда <адрес> договор купли-продажи здания общежития между ОАО СУ -№ и ИП ФИО9 был признан не действительным, а общежитие было передано в муниципальную собственность.
В последствии истец обратился в МУ «ДМИБ Пролетарского района г. Ростова-на-Дону» с заявлением о приватизации занимаемой им комнаты, но ей было в этом отказано со ссылкой на статус задания как общежития.
Не согласившись с данным отказом, истцы обратились в суд с настоящим иском, в котором просят признать за ними право собственности на комнату № <адрес>, указывая на наличие них данного права в силу закона и невозможность его реализовать ввиду отказа ответчика.
Представитель истца исковые требования поддержала и просил удовлетворить их в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону», и администрации г. Ростова-на-Дону с требованиями не согласились, указав, что в законе содержится запрет на приватизацию общежития, в связи с чем отказ ответчика был правомерен.
В судебное заседание не явились истец и представитель МКУ УЖКХ Пролетарского района г. Ростова-на-Дону», извещенный о дне рассмотрения дела надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося лица, в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, ответчиков рассмотрев материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Из материалов дела усматривается, что истец проживает с дочерью и зарегистрирована с 1999 года в здании общежития ОАО СУ — № по <адрес> в <адрес>, в котором занимают жилую комнату № №, что подтверждается справкой с места жительства.
Данное жилое помещение было предоставлено истцу, на основании ходатайства Генерального директора ОАО «Трест-7», работником которого она являлась, что подтверждается копией трудовой книжки и справкой.
По решению Арбитражного суда <адрес> договор купли-продажи здания общежития между ОАО СУ -№ и ИП ФИО9 был признан не действительным, а общежитие было передано в муниципальную собственность.
Истец на протяжении всего периода времени проживания выполнял свои обязательства по оплате за жилое помещение, что подтверждается квитанциями.
В последствии истец обратился в МКУ ЖКХ Пролетарского района г. Ростова-на-Дону с заявлением о приватизации жилого помещения, однако ему в этом было отказано.
В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и ДД.ММ.ГГГГ) даны следующие разъяснения «Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГг.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежал государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитии в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ изолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.»
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что спорное жилое помещение после передачи его в муниципальную собственность утратило статус общежитии в силу закона и к нему должен применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, спорное жилое помещение является изолированным, с истцом заключен договор найма на спорное жилое помещение, истцы, ранее не воспользовавшиеся правом на однократную бесплатную приватизацию, безусловно обладают правом на его бесплатную приватизацию.
Однако ответчики отказывают ей в передаче квартиры в собственность.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.
В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11 апреля 2011 г. принял постановление N 4-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ СТАТЬИ 7 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАН А.С. ЕПАНЕЧНИКОВА И Е.Ю. ЕПАНЕЧНИКОВОЙ, которым признал статью 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма — по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, — не допускает возможность применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 1 марта 2005 года (даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
В обоснование своей позиции Конституционный суд указал следующее.
Статья 40 Конституции Российской Федерации, закрепляя право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища (часть 1), одновременно обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права (часть 2), в том числе гражданам, нуждающимся в жилище, — путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными ФИО4 нормами (часть 3).
Данная конституционно-правовая модель удовлетворения жилищных потребностей граждан, обусловленная необходимостью установления в Российской Федерации правовых основ единого рынка и преобразования отношений собственности, требует соответствующего правового режима, гарантирующего защиту интересов граждан со стороны государства, в том числе посредством закрепления порядка приобретения и реализации ими права пользования жильми помещениями.
Исходя из того, что отношения, связанные с функционированием объектов, относящихся к жилищному фонду социального использования, и сохранением их целевого назначения, носят публично-правовой характер, федеральный законодатель, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 8-П, осуществляя регулирование этих отношений и одновременно обеспечивая распределение между разными уровнями публичной власти функций социального государства, вправе определять, что те или иные принадлежащие им объекты, необходимые для жизнеобеспечения населения, подлежат передаче муниципальным образованиям.
В процессе преобразования отношений собственности в жилищной сфере федеральный законодатель вправе также издавать нормативные правовые акты, призванные в течение определенного периода обеспечивать правовое регулирование отношений по бесплатной передаче в собственность граждан занимаемых ими на правах нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и отменять Jhx — при соблюдении требований разумной стабильности действующей системы норм, недопустимости внесения в нее произвольных изменений и с учетом того, что любая дифференциация, приводящая к различиям в правах граждан в той или иной сфере правового регулирования, должна отвечать требованиям Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающим из закрепленного ею принципа равенства (статья 19, части 1 и 2), в соответствии с которым такие различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели (статья 55, часть 3), а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГЫ 6-П и бт ДД.ММ.ГГГГ N 5-П).
Принимая в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий решение о передаче принадлежавших им жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий, в ведение органов местного самоуправления и распространяя на отношения по пользованию жилыми помещениями в этих домах нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма, федеральный законодатель действовал в рамках дискреционных полномочий, признаваемых за ним в этом вопросе Конституцией Российской Федерации.
Введение в законодательство нормы статьи 7 Федерального ФИО4 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 425-0-0, было обусловлено задачей защиты прав именно тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилых помещений, принадлежащих другому наймодателю, не являющемуся их работодателем. Соответственно, распространяя на жилые помещения в общежитиях правовой режим социального найма и тем самым фактически предрешая вопрос о правовом режиме самих зданий, в которых они находятся, федеральный законодатель преследовал цель устранить неопределенность правовых последствий передачи этих зданий в ведение органов местного самоуправления.
В судебной практике статья 7 Федерального ФИО4 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» рассматривается как не позволяющая применять нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, если граждане были вселены в такие жилые помещения после ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и само общежитие было передано в муниципальную собственность после этой даты.
Между тем изменение правового режима таких жилых помещений обусловлено передачей зданий, в которых они расположены, в ведение органов местного самоуправления, когда проживающие в них граждане оказываются пользователями жилых помещений, принадлежащих наймодателю, который не является их работодателем.
Сообразно с этим определяется и дальнейшая юридическая судьба правоотношений, возникших ранее в связи с наймом жилых помещений в общежитии.
Кроме того, ограничения конституционного права на жилище могут быть установлены в конституционно значимых целях только федеральным ФИО4, но не могут следовать из него по умолчанию или на основании ограничительного толкования его норм. Однако ни сама статья 7 Федерального ФИО4 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ни какие-либо другие его положения не содержат указания на ограничение действия данной статьи во времени, в пространстве или по кругу лиц.
Поскольку жилищные правоотношения преимущественно носят длящийся характер, федеральный законодатель при установлении новой системы соответствующего правового регулирования, включив в Федеральный ФИО4 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» норму статьи У, восполнил пробел, имевшийся в ранее действовавшем жилищном законодательстве, которым не был определен правовой режим жилых помещений в зданиях общежитий, ранее находившихся на балансе государственных или муниципальных предприятий, а затем в связи с приватизацией этих предприятий переданных в ведение органов местного самоуправления.
Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия (учреждения), — независимо от того, до или после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, а здание общежития передано в ведение органов местного самоуправления, — с точки зрения правового статуса составляют одну категорию субъектов жилищных правоотношений и, следовательно, равным образом подлежат защите при реализации своего конституционного права на жилище.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 25-П и от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П, Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 378-О-П), соблюдение конституционного принципа равенства, гарантирующего защиту от любых проявлений дискриминации, означает — помимо недопустимости установления в ФИО4 какого-либо различия, исключения или предпочтения, основанного на признаках расы, пола, религии, политических убеждений, национальной принадлежности, социального происхождения или каких-либо других обстоятельств, — запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). Исходя из этого государство должно гарантировать равенство прав граждан, находящихся в одинаковых условиях, в данном случае — проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления (до или после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) и при условии законного вселения в жилое помещение и в тех случаях, если оно имело место после ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, статья 7 Федерального ФИО4 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой содержащаяся в ней норма — по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, — не допускает возможность применения норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после ДД.ММ.ГГГГ (даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.
Из технического паспорта усматривается, что жилое помещение № №, состоит из комнат №№ №, жилой площадью № кв.м, встроенных шкафов № № площадью № м
и № №, площадью № и является изолированным жилым помещением (комнатой) и отвечает требованиям ст. 15 ЖК РФ.
Согласно справки из МУПТИ и ОН истец ранее в приватизации не участвовала, ее
дочь отказалась от участия в приватизации, что подтверждается ее нотариально удостоверенным заявлением.
При таких обстоятельствах, установив, что спорное жилое помещение было предоставлено истцу по ходатайству Стройтреста № по решению собственника СУ-№ затем было предано в муниципальную собственность, с истцом фактически заключен договор социального найма на данное помещение, которое является изолированным, суд приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать за М ЛЭ право, право собственности на жилую комнату № (на поэтажном плане ФИО12 ОН № 85-8) общей площадью № м № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> порядке приватизации, прекратив право муниципальной собственности на указанное жилое помещение.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме- 15 июня 2015 года.